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15 de Setembro de 2019

Ação de Despejo c/c Cobrança e Pedido de Liminar

Evandro Roberto de Souza, Advogado
há 3 anos
Ação de Despejo c/c Cobrança e Pedido de Liminar.docx
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EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA __ VARA CÍVEL DA COMARCA DE XXX/XX.

URGENTE: PEDIDO LIMINAR ART. 59, § 1º INCISO IX DA LEI 8.245/91.

XXX, Qualificação completa, vem, respeitosamente, à presença de Vossa Excelência, através de seu procurador judicial signatário (Doc. Anexo), com fundamento nos arts. , incisos II e III, e art. 59 § 1º, inciso IX, todos da Lei 8.245/91, propor a presente

AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA E PEDIDO DE LIMINAR em face de

XXX, Qualificação; e XXX, Qualificação, pelos fatos e fundamentos a seguir transcritos:

I – DOS FATOS

O Requerente locou aos Requeridos um imóvel situado XXX, destinado exclusivamente ao funcionamento de um restaurante.

O contrato de locação celebrado entre as partes (Doc. Anexo), com prazo de XX meses, iniciou-se em XXX, com término previsto para XXX.

Quanto aos pagamentos dos alugueres, obrigam-se os locatários na Cláusula II do contrato de locação, a efetuá-los antecipadamente todo dia XX, ou seja, no ato da assinatura do contrato de locação (XXX), seria pago o valor correspondente à utilização do imóvel por 30 (trinta) dias, onde venceria o próximo aluguel somente no dia XXX, e assim sucessivamente até findar a locação. O pagamento dos respectivos alugueres ficou ajustado à quitação na conta bancária do Requerente ou outro local destinado expressamente pelo mesmo.

Obrigam-se os locatários, ainda, a efetuar todos os pagamentos referentes à água, energia elétrica, taxas, tributos e outros encargos que venham a incidir sobre o imóvel locado no período de uso até a entrega definitiva do imóvel.

Infelizmente Excelência, os alugueres foram quitados apenas até o segundo mês de uso, conforme demonstrativo de transferência bancária realizada pelo Requerido XXX, do qual quitou no ato da assinatura do contrato de locação, o valor de R$ XXX a título de dois alugueres. (Doc. Anexo).

Ocorre que tal obrigação a partir do mês de XXX/2016 não vem sendo fielmente cumprida, caracterizando-se, assim, infração ao art. 23, I da Lei do Inquilinato, bem como aos termos pactuados no contrato de locação.

Ainda para desespero do Requerente, há faturas de energia elétrica em aberto (Doc. Anexo) das quais constam ainda a titularidade em seu nome, correndo o risco e ficando da iminência de ter seu nome inserido no rol de inadimplentes, devido a débitos que não foram por ele causados.

Destarte, importante elencar que o Requerente foi categórico aos Requeridos quanto à troca de titularidade das faturas de energia elétrica, onde requereu que imediatamente após a assinatura do contrato de locação, fosse realizada a troca de titularidade, pois sabia o Requerente que por ser a locação destinada ao comércio, o consumo de energia elétrica é considerável. Logo, não queria ficar exposto ao risco de uma possível inadimplência.

Contudo, segue abaixo os valores totais dos débitos dos locatários, ora Requeridos:

Aluguel Ref. XXX/2016 - (XX/2016 a XX/2016)

Aluguel: R$ XXX

Multa: R$ XXX (Cláusula II)

Juros: R$ XXX

TOTAL: R$ XXX

Aluguel Ref. XXX/2016 - (XXX/2016 a XXX/2016)

Aluguel: R$ XXX

Multa: R$XXX (Cláusula II)

Juros: R$ XXX

TOTAL: R$ XXX

Luz Ref. XXX/2016

Valor: R$ XXX

Luz Ref. XXX/2016

Valor: R$ XXX

· Valor total dos débitos: R$ XXX.

Estes valores estão com a inclusão de multa contratual de 20%(vinte por cento) e juros de mora a 1%(um por cento) ao mês, conforme estabelece a Cláusula II do respectivo contrato locativo.

Destaca-se ainda Excelência, que conforme pactuado na Cláusula V, os Requeridos contratariam em nome do Requerente o seguro contra incêndio.

Ocorre que até o momento não foi realizado, e o imóvel está sem nenhuma proteção neste sentido. Assim, fica o Requerente desprovido de qualquer seguro em seu imóvel, ainda mais tratando-se de imóvel comercial destinado a um restaurante e ao lado dele, possuir uma loja de baterias, onde é sabido que o risco de explosão e depreciação ao patrimônio é significativo.

Diante de tais infrações, não pode a presente locação perdurar, sem que os locatários efetuem devidamente o pagamento dos encargos, não restando ao Requerente alternativa senão o ajuizamento desta presente demanda.

II – DO DIREITO

Acerca do direito pleiteado pelo autor, é certeira a questão da inadimplência dos alugueres e encargos da locação, neste sentido, além do pactuado no contrato de locação (Cláusula II) trás o artigo 23 inciso I da Lei Inquilinária (8.245/91), senão vejamos:

Art. 23. O locatário é obrigado a:

I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato; (...).

Nesta seara, o artigo 5º do mesmo diploma legal estabelece que independentemente de qual for o fundamento do término da locação, a medida para o locador reaver o imóvel é a presente ação de despejo. É o que diz:

Art. 5º Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo.

Para que seja dada procedência no direito do autor, o artigo da Lei do Inquilinato expressa também hipóteses do qual a locação poderá ser desfeita.

Precisamente, duas hipóteses encaixam no caso em comento. Uma diz tratar da rescisão locatícia em detrimento de prática de infração contratual, outra quanto à inadimplência dos alugueres e encargos locativos.

Art. 9º A locação também poderá ser desfeita:

(...); II- em decorrência da prática de infração legal ou contratual; III- em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;

Nesta exordial caracteriza com veemência Excelência, a infração contratual realizada pelos locatários que é a não contratação do seguro incêndio e, o inadimplemento dos alugueres e encargos, dos quais são plenamente demonstrados nos cálculos acima transcritos.

Por oportuno, destaca-se que o envio de notificação extrajudicial, em detrimento da jurisprudência, não constitui requisito para ajuizamento da ação de despejo, ainda mais quando o pedido ser baseado na ausência de cumprimento das obrigações contratuais, conforme já explanado. Assim, trás os seguintes entendimentos:

LOCAÇÃO - AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO – INADIMPLEMENTO CONFIGURADO - NOTIFICAÇÃO PRÉVIA -DESNECESSIDADE - RECURSO IMPROVIDO. “A ação de despejo por falta de pagamento prescinde de notificação, haja vista que a mora decorre do simples inadimplemento". (TJ-SP - APL:00064111020108260002 SP 0006411-10.2010.8.26.0002, Relator: Renato Sartorelli, Data de Julgamento: 12/11/2014, 26ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 13/11/2014).

Como também:

PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. ALUGUEL. DESPEJO. AÇÃO FUNDADA NA FALTA DE PAGAMENTO DOS ENCARGOS LOCATÍCIOS. JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE. APLICAÇÃO DO ART. 330, I, DO CPC. PROVA IRRELEVANTE PARA ARESOLUÇÃO DO CONFLITO. CERCEAMENTO DE DEFESAINEXISTENTE. AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO PRÉVIA. PRESCINDIBILIDADE. FALTA DE PROVA DO PAGAMENTO DOSALUGUÉIS. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. Não ofende a Carta Magna nem o Código de Processo Civil, por cerceamento de defesa, o magistrado que abrevia o curso do processo, antecipando o julgamento da lide, de sorte a pôr de lado a vontade da parte de realizar outras provas, caso entenda presentes elementos suficientes para a formação de sua convicção, considerando-se, assim, apto a solver, desde logo, o conflito. A notificação premonitória do locatário é exigida apenas nas ações de despejo por denúncia vazia (art. 57 da Lei do Inquilinato), sendo desnecessária quando o motivo é a falta de pagamento dos aluguéis e demais encargos locatícios. A falta de pontualidade no pagamento dos aluguéis, por caracterizar quebra da obrigação assumida, dá ensancha à rescisão do contrato e ao consequente despejo do locatário. (TJ-SC - AC:165899 SC 2005.016589-9, Relator: Luiz Carlos Freyesleben, Data de Julgamento: 31/08/2009, Segunda Câmara de Direito Civil, Data de Publicação: Apelação Cível n., da Capital).

Assim, considerando que o Requerente cumpriu com suas obrigações contratuais, este não possui mais interesse na manutenção do negócio perante o inadimplemento dos Requeridos, tendo em vista que os Requeridos, mesmo diante da tolerância concebida pelo locador até o momento, não demonstrou qualquer interesse em desocupar o imóvel pacificamente, tampouco em quitar a dívida, não restando alternativa senão ao autor ajuizar a presente demanda para que consiga tutelar sua pretensão que é a rescisão do contrato de locação, o pagamento do saldo devedor e a decretação do despejo.

III – DA CUMULAÇÃO DOS PEDIDOS

Perante a cumulação dos pedidos, a Lei do Inquilinato esclarece que nas ações de despejo fundadas em falta de pagamento poderá haver a cumulação dos pedidos no tocante a cobrança dos alugueres e encargos da locação.

Ainda trás que a execução dos determinados encargos locativos cobrados que poderão ser executados inicialmente antes mesmo da desocupação do imóvel. Vejamos:

Art. 62. Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação, observar-se-á o seguinte:

I – o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação; nesta hipótese, citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito; (...);

VI - havendo cumulação dos pedidos de rescisão da locação e cobrança dos aluguéis, a execução desta pode ter início antes da desocupação do imóvel, caso ambos tenham sido acolhidos; (...).

Neste sentido, nosso Egrégio Tribunal de Justiça:

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE DESPEJO CUMULADO COM COBRANÇA DE ALUGUEIS. PROCEDÊNCIA NA ORIGEM. INSURGÊNCIA DOS FIADORES. ALEGAÇÃO DE AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE AO PAGAMENTO DOS LOCATIVOS APÓS O TÉRMINO DA LOCAÇÃO. ARGUMENTO REFUTADO. CONTRATO QUE SE PRORROGOU POR PRAZO INDETERMINADO. EXISTÊNCIA DE CLÁUSULA QUE ESTENDE A GARANTIA ATÉ A EFETIVA ENTREGA DO IMÓVEL. VALIDADE DA DISPOSIÇÃO CONTRATUAL. OBRIGAÇÃO SOLIDÁRIA QUE SE MANTÉM. PLEITO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO. NÃO ACOLHIMENTO. INEXISTÊNCIA DE COBRANÇA INDEVIDA. DÍVIDA NÃO IMPUGNADA. IRRESIGNAÇÃO LIMITADA À MULTA CONTRATUAL. POSSIBILIDADE DE LIVRE PACTUAÇÃO. INAPLICABILIDADE DAS NORMAS CONSUMERISTAS À ESPÉCIE. PREVISÃO CONTRATUAL MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJSC, Apelação n. 0003604-74.2013.8.24.0064, de São José, rel. Des. Jairo Fernandes Gonçalves, j. 30-05-2016).

E mais:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS. POSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DOS PEDIDOS DE COBRANÇA DE ALUGUERES E DESPEJO, NOS TERMOS DO ART. 62, INC. I, DA LEI N. 8.245/91. RITO PROCEDIMENTAL ADEQUADO. Muito embora o contrato de locação seja considerado título hábil a embasar a ação de execução, tal não impede o locador de optar pelo procedimento cognitivo, com a propositura de ação de cobrança de alugueres cumulada com pedido de despejo, nos termos do art. 62, inc. I, da Lei n. 8.245/91. INADIMPLEMENTO DOS ALUGUÉIS DEMONSTRADO. SENTENÇA QUE NÃO ADMITIU A CUMULAÇÃO REFORMADA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (TJSC, Apelação Cível n. 2010.056047-3, de Chapecó, rel. Des. Eduardo Mattos Gallo Júnior, j. 27-01-2012).

Diante da legislação especial que norteia a relação locatícia, bem como entendimento jurisprudencial, há possibilidade da cobrança dos alugueres e encargos da locação serem cumulados na ação de despejo fundada em falta de pagamento.

IV – DA LIMINAR

A concessão da liminar nas relações locatícias tem por fundamento o artigo 59, seus parágrafos e incisos da lei 8.245/91.

No caso em tela, o pedido de liminar está consubstanciado de que o contrato locativo não possui garantia, onde independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada caução, será concedida a liminar para desocupação em 15 (quinze) dias.

É o que determina o artigo 59, § 1º inciso IX:

Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

§ 1º Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo: (...);

IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.

É notória a constatação de que o instrumento locativo em apresso está desprovido de qualquer das garantias elencadas no artigo 37 da Lei do Inquilinato, basta uma breve leitura no documento já juntado aos autos, do qual atestará de que não há garantia locatícia.

É neste sentido que o Tribunal de Justiça de Santa Catarina tem por julgamento a concessão de liminar, fundada em falta de garantia contratual:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA E TUTELA ANTECIPADA. LIMINAR DE DESPEJO DEFERIDA INAUDITA ALTERA PARTE. RECURSO DO REQUERIDO. PEDIDO DE CONCESSÃO DA JUSTIÇA GRATUITA. POSSIBILIDADE. PRESUNÇÃO DE HIPOSSUFICIÊNCIA FINANCEIRA DECORRENTE DE DECLARAÇÃO. EXEGESE DO ARTIGO , § 1º, DA LEI 1.060/1950 C/C ARTIGO 1º DA LEI 7.115/1983. PREVALÊNCIA DA GARANTIA FUNDAMENTAL DO AMPLO ACESSO À JUSTIÇA. INTELIGÊNCIA DO ARTIGO , XXXV E LXXIV, DA CONSTITUIÇÃO FEDERAL. BENEFÍCIO DA JUSTIÇA GRATUITA DEFERIDO. MÉRITO. PLEITO DE REFORMA DA DECISÃO AO ARGUMENTO DE NÃO ESTAR INADIMPLENTE, BEM COMO TER SIDO ESTIPULADA GARANTIA NO CONTRATO DE LOCAÇÃO. INSUBSISTÊNCIA. AGRAVANTE/LOCATÁRIO QUE NÃO COMPROVA O PAGAMENTO INTEGRAL DOS ALUGUÉIS, NEM MESMO DEMONSTRA A REALIZAÇÃO DE DEPÓSITO JUDICIAL DA TOTALIDADE DO DÉBITO. ADEMAIS, CONTRATO DE LOCAÇÃO DESPROVIDO DE GARANTIA, SENDO A LIMINAR DEFERIDA MEDIANTE PRESTAÇÃO DE CAUÇÃO NO VALOR EQUIVALENTE A 3 (TRÊS) MESES DE ALUGUEL. REQUISITOS DA CONCESSÃO DA LIMINAR DE DESPEJO PREENCHIDOS. EXEGESE DO ART. 59, § 1º, IX, DA LEI N. 8.245/91. LIMINAR DE DESPEJO MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (TJSC, Agravo de Instrumento n. 0146999-54.2015.8.24.0000, de Indaial, rel. Des. Denise Volpato, j. 07-06-2016).

Corrobora:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. DESPEJO. FALTA DE PAGAMENTO DOS ALUGUERES E DOS ACESSÓRIOS. CONTRATO DE LOCAÇÃO SEM PREVISÃO DE GARANTIA. DESALIJAMENTO COMPULSÓRIO CONDICIONADO À PRESTAÇÃO DE CAUÇÃO DE TRÊS MESES DE ALUGUEIS. ARTIGO 59, § 1º, INCISO IX, DA LEI N. 8.245/1991. APLICABILIDADE. PRECEDENTES DA TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO CIVIL DESTE TRIBUNAL. DECISÃO MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO."'A liminar de despejo por falta de pagamento possui previsão específica e requisitos próprios previstos no art. 59, § 1º, IX, da Lei do Inquilinato, descabendo conceder tutela antecipada fundada em previsão genérica do art. 273 do CPC de modo a dispensar a caução expressamente exigida na lei especial'"(TJSC, AI n. 2015.073589-3, da Capital, rel. Des. Marcus Tulio Sartorato, j. Em 1º-3-2016). (TJSC, Agravo de Instrumento n. 2015.066160-8, da Capital, rel. Des. Fernando Carioni, j. 05-04-2016).

E por derradeiro:

DESPEJO. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. FALTA DE PAGAMENTO. CONCESSÃO DE MEDIDA LIMINAR MEDIANTE OFERTA DE CAUÇÃO. ELEMENTOS NECESSÁRIOS À CONCESSÃO DA LIMINAR CARACTERIZADOS. ART. 59, § 1º, INCISO IX, DA LEI N. 8.245/91. INSURGÊNCIA DOS LOCATÁRIOS. De acordo com o contido no art. 59, § 1º, inciso IX, da Lei nº 8245/91, conceder-se-á liminar para desocupação na ações de despejo fundadas no inadimplemento dos alugueres, desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel e que o contrato não disponha acerca de qualquer das garantias previstas no art. 37 da mesma Lei. Se o contrato não for resguardado por qualquer uma das modalidades de garantia, é vedada a concessão da liminar de despejo. AGRAVO A QUE NEGA PROVIMENTO. (TJSC, Agravo de Instrumento n. 0019661-63.2016.8.24.0000, de Imbituba, rel. Des. Gilberto Gomes de Oliveira, j. 31-05-2016).

Nesta premissa, o direito do Requerente tanto na legislação vigente, como no maciço e notório entendimento jurisprudencial, a concessão da liminar inaudita altera parte no presente caso está amplamente configurada, cabendo ao MM. Juízo a concessão para decretação da desocupação no prazo legal.

Assim, o Requerente, disponibilizará, após o protocolo desta inicial através do comprovante de quitação da Guia de Depósito Judicial, o valor pertinente a três vezes o valor do aluguel vigente, a título de caucionar a presente liminar, requisito expresso no artigo 59, § 1º inciso IX da Lei 8.245/91.

V – DA AUDIÊNCIA DE CONCILIAÇÃO

Nos termos do art. 334, § 5º do Código de Processo Civil, o Requerente desde já manifesta pela natureza do litígio e também em detrimento do esgotamento das tentativas extrajudiciais realizadas para resolução amigável da lide, desinteresse na autocomposição.

VI – DOS PEDIDOS

Diante do anteriormente exposto, tem a presente para REQUERER:

A- Recolhimento da Guia pertinente as custas iniciais, devidamente quitada;

B- O recebimento e procedência da presente ação, do qual está devidamente instruída com os documentos que acompanham, determinando-se o registro e autuação;

C- Concessão do PEDIDO DE LIMINAR, sem a oitiva da outra parte, em decorrência da presença dos requisitos previstos no artigo 59, § 1º inciso IX da Lei 8.245/91, expedindo-se mandado de intimação por oficial de justiça para desocupação voluntária no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de despejo forçado, independentemente de novo mandado;

D- A Execução dos valores devidos, antes da desocupação do imóvel, conforme artigo 62, inciso VI da Lei 8.245/91;

E- Condenar os Requeridos ao pagamento dos alugueres e encargos da locação, vencidas e as vincendas no decurso da lide. Acrescer às parcelas vencidas os valores referentes à multa pela mora pactuada em 20% (vinte por cento) e juros de 1% (um por cento) ao mês;

F- Desinteresse na audiência de autocomposição, conforme preceitua o art. 334, § 5º do Código de Processo Civil;

G- Declarar rescindido o contrato de locação entre o Requerente e os Requeridos, nos termos do artigo 62, I da Lei do Inquilinato;

H- Provar o alegado por todos os meios de provas e direitos admitidos, incluindo depoimento pessoal, testemunhal e produção de prova documental;

I- A condenação dos Requeridos ao pagamento das despesas, custas processuais e honorários advocatícios na ordem de 20% (vinte por cento) sobre o valor do débito;

Dá-se a presente o valor da causa em R$ 38.400,00 (trinta e oito mil e quatrocentos reais).

Nestes termos, pede deferimento.

XXX de 2016.

Advogado

OAB/XXX

9 Comentários

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Muito bom!
Petição clara, direta e bem fundamentada. continuar lendo

Ola muito bom dia, um Texto muito bem fundamentado e contempla o que é de mais necessário nas relações de quebras contratuais de locação. continuar lendo

Excelente! Petição muito bem elaborada!!

Parabéns. continuar lendo

Parabéns, Dr.!! Excelente petição, meu ajudou e tanto! continuar lendo